Golden Visa Grèce : obtenir la résidence par un achat immobilier

Le Golden Visa Grèce permet à un ressortissant non européen d'obtenir un titre de séjour en achetant un bien immobilier d'une valeur minimale fixée par la loi. Depuis la réforme de 2024 (loi 5100/2024, article 64, qui modifie l'article 100 du Code des migrations, loi 5038/2023), le choix du bien est devenu la vraie difficulté : seuil selon la zone, surface minimale, bien unique, interdiction de la location courte durée. C'est précisément le travail d'un chasseur immobilier indépendant, qui agit pour l'acheteur et non pour le vendeur.

Cette page présente notre accompagnement et les règles essentielles. Pour le détail chiffré zone par zone, consultez notre article Golden Visa Grèce 2026 : seuils et zones.

Les seuils d'investissement du Golden Visa Grèce

Le montant minimal dépend de la localisation et de la nature du bien. Dans le cas général, l'investissement doit porter sur un seul bien dont la surface principale atteint au moins 120 m² : il n'est plus possible d'additionner plusieurs petits lots pour atteindre le seuil.

Précisions relevées par les praticiens grecs (International Bar Association, septembre 2026) :

• les caves et parkings ne comptent pas dans les 120 m², mais leur prix peut entrer dans le montant investi s'ils sont acquis par le même acte, dans le même immeuble ;
• un local seulement « convertible » ne suffit pas : le changement d'usage doit être juridiquement achevé avant la demande ;
• pour un bâtiment classé, la revente avant la fin des travaux est interdite et l'absence de restauration expose au retrait du titre et à une amende.

Ces seuils correspondent au cadre en vigueur à la date de rédaction. La stratégie nationale du logement 2026-2035 évoque de nouvelles catégories, qui ne sont pas encore opérationnelles. Faites toujours confirmer votre situation par un avocat grec inscrit au barreau avant de signer.

Ce que le titre de séjour vous apporte

Le titre délivré est un permis de séjour pour investisseur, valable cinq ans et renouvelable tant que le bien est conservé. Il ne comporte aucune obligation de séjour minimal en Grèce.

• La famille : le conjoint ou partenaire enregistré, les enfants célibataires de moins de 21 ans et les parents des deux conjoints peuvent généralement être inclus dans la même démarche.
• La mobilité : le titre permet de circuler dans l'espace Schengen pour des séjours courts, dans la limite de 90 jours sur toute période de 180 jours hors de Grèce.
• Le travail : le Golden Visa ne donne pas, en lui-même, le droit d'occuper un emploi salarié en Grèce. Détenir des parts d'une société ou la diriger reste possible ; un emploi salarié suppose un titre distinct.

Résidence et résidence fiscale : deux sujets distincts

Obtenir un titre de séjour ne fait pas de vous un résident fiscal grec. En règle générale, la résidence fiscale en Grèce dépend notamment d'une présence de plus de 183 jours par an ou du centre de vos intérêts. Un détenteur du Golden Visa peut donc rester fiscalement résident de son pays.

En tant que propriétaire, vous serez en revanche redevable de l'impôt foncier annuel grec (ENFIA) et, le cas échéant, de l'impôt sur les revenus locatifs. La Grèce propose aussi un régime optionnel d'imposition forfaitaire des revenus étrangers pour les nouveaux résidents fiscaux (article 5A du Code de l'impôt sur le revenu). Ces sujets relèvent d'un fiscaliste : nous travaillons avec le vôtre ou vous mettons en relation avec un conseil indépendant.

Location du bien : ce qui est permis et ce qui ne l'est pas

Depuis la réforme de 2024, un bien acquis pour obtenir ou renouveler un Golden Visa ne peut pas être loué en courte durée (location de type Airbnb, au sens du droit grec de l'économie collaborative) ni sous-loué. La sanction prévue est lourde : retrait du titre et amende de 50 000 €, selon les commentaires de la loi publiés par les cabinets grecs.

La location longue durée reste autorisée, sans être obligatoire. Pour un investisseur, cela change la lecture du rendement : à Mykonos ou à Santorin, un bien acheté pour le Golden Visa ne doit pas être analysé comme une villa de location saisonnière. Si votre priorité est le revenu touristique, notre page investissement hôtelier en Grèce présente une approche différente.

Coûts d'acquisition et frais de dossier

Le prix du bien n'est pas le seul budget. Voici les ordres de grandeur généralement constatés pour un bien ancien ; ils varient selon le bien et les intervenants.

Comptez en pratique environ 5 % à 7 % du prix en frais annexes hors honoraires de recherche, selon le bien et le montage.

Les étapes et le calendrier

Un déroulé type de mission, présenté à titre indicatif :

1. Cadrage (1 à 2 semaines) : composition familiale, budget, zone, usage du bien, échange avec votre avocat sur l'éligibilité.
2. Démarches préalables : numéro fiscal grec (AFM) et compte bancaire en Grèce, souvent réalisables par procuration.
3. Recherche et visites (4 à 10 semaines selon le marché) : sélection de biens éligibles, y compris hors marché, visites physiques ou à distance.
4. Vérifications : titre de propriété, cadastre, légalité urbanistique par un ingénieur, surface principale, absence de charges.
5. Négociation et signature devant notaire, avec paiement tracé par virement bancaire, puis inscription au cadastre.
6. Dépôt de la demande au ministère des Migrations, en général par l'avocat, puis relevé des données biométriques.
7. Délivrance de la carte : selon les services, comptez de quelques mois à près d'un an. Le dépôt du dossier donne en principe droit à une attestation permettant le séjour pendant l'instruction.

Aucun délai n'est garanti : il dépend du dossier, du bien et de la charge des administrations.

Bien choisir son bien : Athènes ou les îles

Nous partons de l'usage réel du bien, pas seulement du seuil.

• Athènes : Kolonaki, le Lycabette et Plaka pour un appartement de caractère au centre ; la Riviera athénienne (Glyfada, Vouliagmeni) pour une maison près de la mer et de l'aéroport. C'est le marché le plus profond, avec une demande locative longue durée réelle.
• Mykonos et Santorin : seuil de 800 000 €, foncier rare, contraintes d'urbanisme renforcées, location courte interdite pour un bien Golden Visa. À réserver à un usage familial. Notre guide acheter une villa à Mykonos détaille ce marché.
• Crète et autres régions : le seuil de 400 000 € s'applique hors des zones à forte demande (Péloponnèse, Grèce continentale hors Attique et Thessalonique, notamment). Pour les grandes îles comme la Crète, Rhodes ou Corfou, les lectures divergent selon l'application du critère de population : faites trancher le seuil applicable par votre avocat, bien par bien.

À l'échelle européenne, d'autres pays ont fermé la voie immobilière (le Portugal l'a supprimée en 2023). Pour comparer les options, consultez notre page visa de résidence par l'investissement.

Pourquoi passer par un chasseur immobilier

Un agent qui détient le mandat du vendeur est rémunéré par la vente. Nous sommes mandatés et rémunérés par l'acheteur, ce qui change trois choses : la recherche porte sur tout le marché, y compris les biens hors marché ; la négociation se fait dans votre intérêt ; et les vérifications sont faites avant que vous ne soyez engagé.

Acropolis Real Estate s'appuie sur le parcours de son fondateur, Nicolas Milonas, plus de 25 ans d'investissement transfrontalier pour des clients d'Europe, d'Asie et du Moyen-Orient. Nous travaillons en coordination avec votre avocat, votre notaire et votre banque, et nous pouvons aussi vous accompagner sur un actif hôtelier : voir hôtels et resorts à vendre en Grèce. Pour démarrer, contactez notre équipe ou appelez le +33 7 68 39 96 13.