Investissement hôtelier en Grèce : acquérir un hôtel avec méthode

L'investissement hôtelier en Grèce est devenu l'un des segments les plus suivis par les investisseurs européens et internationaux : fréquentation record, montée en gamme de l'offre et transactions en hausse. Mais un hôtel n'est pas un appartement. Sa valeur dépend de son exploitation, de ses licences, de sa saison et de son droit à construire. Acropolis Real Estate agit comme chasseur indépendant, pour le compte de l'acquéreur : nous cherchons, analysons et sécurisons l'achat, sans mandat vendeur.

Cette page présente le marché, les actifs, les points juridiques et notre méthode. Pour une approche pas à pas, lisez aussi notre article investir dans un hôtel en Grèce.

Le marché de l'investissement hôtelier en Grèce

Les chiffres de fréquentation sont solides. Selon les données de la Banque de Grèce reprises par Enterprise Greece (mars 2026), le pays a accueilli environ 38 millions de visiteurs en 2025 (+5,6 %) pour des recettes touristiques de 23,6 milliards d'euros (+9,4 %), deux records. Les recettes progressent plus vite que les arrivées, signe d'une clientèle qui dépense davantage.

Deux nuances s'imposent. D'abord, la performance des hôtels suit moins vite que les records de fréquentation : l'Institut hôtelier de Grèce (ITEP) a relevé des taux d'occupation estivaux stables en 2025. Ensuite, la location meublée de courte durée concurrence directement l'hôtellerie sur les îles. Les actifs différenciés, bien situés et bien gérés tirent leur épingle du jeu ; les autres non.

Les types d'actifs hôteliers

Notre sélection d'actifs disponibles est présentée sur la page hôtels et resorts à vendre en Grèce, où vous verrez comment nous abordons l'achat d'un hôtel en Grèce, de la recherche à la signature.

Rendements : des fourchettes, jamais des promesses

Il n'existe pas de référence publique fiable du taux de rendement hôtelier en Grèce comparable à celles des bureaux ou des commerces. Certains professionnels grecs avancent, pour des hôtels de charme bien exploités, des rendements bruts de l'ordre de 6 % à 10 % par an. Ces chiffres restent indicatifs : le rendement net, après charges d'exploitation, gros entretien et fiscalité, est sensiblement plus bas, et il varie fortement d'un actif à l'autre.

Ce qui fait réellement le rendement :

• le prix moyen par chambre (ADR) et le revenu par chambre disponible (RevPAR) : à Athènes, le RevPAR a progressé d'environ 6,8 % au premier semestre 2026 selon CoStar ;
• la durée de la saison et la part de clientèle directe ;
• la structure des coûts : personnel, énergie, commissions des plateformes ;
• le mode d'exploitation : en propre, contrat de gestion, bail ou franchise ;
• les investissements à prévoir (« capex ») pour rester au niveau de sa catégorie.

Nous construisons avec vous un budget prévisionnel prudent et des scénarios bas, moyen et haut. Aucun rendement n'est garanti.

Structurer l'acquisition : société grecque et montage

Un hôtel s'achète rarement en nom propre. Deux voies existent : l'achat de l'immeuble et du fonds (« asset deal ») ou le rachat de la société exploitante (« share deal »). La seconde reprend aussi l'historique fiscal et social de la société, d'où l'importance de l'audit.

Le choix dépend de votre fiscalité personnelle, de la présence éventuelle d'une holding européenne et du financement. Il se décide avec un avocat d'affaires et un fiscaliste grecs. Nous travaillons avec vos conseils ou vous présentons des cabinets indépendants.

Licences, classement et urbanisme

L'exploitation d'un hôtel est encadrée principalement par la loi 4276/2014, sous l'autorité du ministère du Tourisme. Points à vérifier systématiquement :

• la licence d'exploitation (signe spécial d'exploitation, ou ESL), délivrée dans le cadre du ministère du Tourisme et de l'organisme national du tourisme (EOT / GNTO), qui doit correspondre au nombre de chambres et de lits réellement exploités ;
• le classement en étoiles, attribué via la Chambre hôtelière de Grèce, et sa cohérence avec l'état réel de l'établissement ;
• la légalité urbanistique de toutes les constructions, piscines et extensions, vérifiée par un ingénieur ;
• les contraintes locales : à Mykonos et à Santorin, des gels de permis de construire sont en vigueur jusqu'à fin 2026 au plus tard, et le cadre spatial spécial pour le tourisme présenté en mai 2026 classe ces îles en zones saturées, avec des limites renforcées pour les nouveaux hôtels.

Conséquence : un projet d'extension sur une île très demandée peut se révéler irréalisable. Nous faisons valider ce point avant toute offre.

Saisonnalité et exploitation

Sur les îles, la saison commerciale s'étend en général d'avril-mai à octobre ; Athènes et, dans une moindre mesure, la Crète fonctionnent davantage à l'année. Les recettes de décembre 2025 ont nettement progressé selon Enterprise Greece, mais l'arrière-saison reste un relais de croissance plus qu'une certitude.

Le mode d'exploitation est un choix structurant. Un investisseur privé qui ne souhaite pas gérer au quotidien privilégiera un contrat de gestion avec un opérateur ou un bail à un exploitant. L'adossement à une marque reconnue peut faciliter la commercialisation et le financement, au prix de redevances et d'un cahier des charges.

La due diligence d'un hôtel en Grèce

Notre liste de contrôle type, à compléter selon l'actif :

1. Juridique : titre de propriété, cadastre, servitudes, hypothèques, litiges.
2. Urbanisme : permis de construire, régularisations, conformité des surfaces et des piscines.
3. Licences : licence d'exploitation, classement, autorisations sanitaires et incendie.
4. Financier : comptes des trois dernières années, taux d'occupation, ADR, réservations à venir, contrats avec les plateformes et tour-opérateurs.
5. Technique : état du bâti, installations, énergie, besoins de rénovation chiffrés.
6. Social : contrats de travail, personnel saisonnier, conventions applicables.
7. Fiscal : impôts et cotisations à jour, notamment en cas de rachat de société.
8. Environnement : zones protégées, littoral, accès à l'eau.

Financement et aides publiques

Les banques grecques financent l'hôtellerie, en général avec un apport significatif et sur la base d'un historique d'exploitation. La loi de développement 4887/2022 comprend un régime d'aide aux investissements touristiques (création, extension ou modernisation d'hébergements) qui peut prendre la forme d'exonérations fiscales, de subventions, d'aides au crédit-bail ou de prise en charge de coûts salariaux. L'accès dépend des appels ouverts, du projet et de sa région : il se prépare en amont avec un conseil spécialisé.

Notre méthode d'accompagnement

Un déroulé type de mission, présenté comme tel :

1. Cadrage : budget, horizon, type d'actif, mode d'exploitation souhaité.
2. Recherche : sources publiques, réseau d'exploitants et vendeurs discrets, y compris hors marché.
3. Analyse : visite, première lecture des comptes et des licences, scénarios de rendement.
4. Offre et négociation dans votre seul intérêt.
5. Coordination de la due diligence avec vos avocats, ingénieurs et experts-comptables.
6. Signature et transition vers l'exploitant retenu.

L'équipe s'appuie sur le parcours de Nicolas Milonas, plus de 25 ans d'investissement transfrontalier. Nos honoraires sont à partir de 2 % TTC du prix d'acquisition, avec un forfait minimum sur devis. Si vous combinez un projet hôtelier et une résidence familiale, voyez aussi notre page Golden Visa Grèce et, pour une vision plus large, l'investissement immobilier de prestige en Europe. Pour en parler, contactez notre équipe ou appelez le +33 7 68 39 96 13.