Golden Visa Grèce 2026 : seuils (250 000, 400 000, 800 000 €) et zones concernées

Le golden visa Grèce 2026 repose sur un seuil d'investissement qui varie selon la zone : 800 000 € dans les marchés les plus tendus, 400 000 € dans le reste du pays et 250 000 € pour deux cas particuliers de rénovation. Ce permis de séjour de cinq ans, renouvelable, reste l'un des derniers programmes européens de résidence par l'achat immobilier. Mais les règles ont nettement changé depuis 2024 : un seul bien, une surface minimale et l'interdiction de la location courte durée. Voici l'état du droit tel que le décrivent les sources officielles et les cabinets d'avocats grecs à l'automne 2026.

Golden visa Grèce 2026 : le seuil selon la zone

La réforme issue de l'article 64 de la loi 5100/2024, qui modifie l'article 100 du Code des migrations (loi 5038/2023), a remplacé l'ancien système à 250 000 € et 500 000 € par trois paliers.

Les îles de plus de 3 100 habitants comprennent notamment la Crète, Rhodes, Corfou, Paros ou Naxos : avant de cibler une île, il faut vérifier sa population au dernier recensement. C'est souvent ce détail qui fait basculer un projet de 400 000 € à 800 000 €.

Les seuils et conditions ci-dessus reflètent la législation en vigueur à la date de publication. Faites confirmer votre situation personnelle par un avocat grec avant tout engagement : les textes d'application évoluent régulièrement.

Un seul bien d'au moins 120 m²

Dans le cas général (paliers à 400 000 € et 800 000 €), l'investissement doit porter sur un seul bien. Il n'est plus possible d'additionner plusieurs petits appartements pour atteindre le seuil. Le bien doit offrir au moins 120 m² de surfaces principales. Selon l'analyse publiée par l'International Bar Association (cabinet Drakopoulos, septembre 2026), les caves et places de parking ne comptent pas dans les 120 m², mais leur prix peut s'ajouter au montant investi s'ils sont acquis par le même acte, dans le même immeuble.

Le seuil s'apprécie sur le prix inscrit à l'acte notarié, qui doit être réglé intégralement par virement depuis un compte identifiable. Aucune obligation de louer n'est imposée : le bien peut être occupé, loué à long terme ou simplement détenu.

La voie à 250 000 € : conversion et bâtiments classés

Le palier réduit subsiste pour deux situations précises, sans condition de zone :

• Conversion d'un local non résidentiel (commerce, bureau, local professionnel ou industriel) en logement. La conversion doit être juridiquement achevée, après le 5 avril 2024, et attestée par un certificat d'ingénieur avant le dépôt de la demande. Un local seulement « convertible » ne suffit pas, et le bien ne peut pas servir de siège social.
• Restauration d'un bâtiment classé, sans surface minimale. La restauration doit être terminée avant le premier renouvellement, cinq ans plus tard. Le bien ne peut pas être revendu avant la fin des travaux. À défaut, le permis est retiré et une amende de 150 000 € est encourue.

Ces deux voies demandent un vrai suivi de chantier et un budget de travaux qui s'ajoute au prix d'achat : elles conviennent surtout à des investisseurs déjà familiers du bâti ancien grec.

Interdiction de la location courte durée

Les biens acquis pour obtenir ou renouveler un golden visa ne peuvent plus être loués en courte durée (moins de 60 jours, au sens du régime de l'économie collaborative), ni sous-loués. La sanction annoncée est lourde : retrait du permis et amende administrative de 50 000 €. La location longue durée reste autorisée. Selon l'IBA, l'interdiction ne s'applique pas aux biens acquis sous l'ancien régime ou pendant la période transitoire. Pour un acheteur qui comptait sur des revenus saisonniers à Mykonos ou Santorin, cette règle change l'équation : nous en parlons dans notre guide pour acheter une villa à Mykonos.

Historique : de 250 000 € à 800 000 €

• 2013 : création du programme par la loi 4146/2013, avec un seuil unique de 250 000 € pour un achat immobilier.
• 2022-2023 : la loi 5007/2022 porte le seuil à 500 000 € dans certaines zones (Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin, Vari-Voula-Vouliagmeni), puis la loi 5038/2023 codifie le régime, avec une période transitoire.
• 2024 : la loi 5100/2024 instaure les paliers de 400 000 € et 800 000 €, la règle des 120 m², le bien unique et l'interdiction de location courte durée.
• 2026 : la stratégie nationale du logement 2026-2035, adoptée en juillet 2026, évoque une future voie « portefeuille » (plusieurs biens loués à long terme). Elle n'est pas encore en vigueur.

Dépôts antérieurs : les règles transitoires

Les acheteurs qui avaient versé un acompte de 10 % (ou signé un avant-contrat) au plus tard le 31 août 2024 pouvaient encore bénéficier des anciens seuils, à condition de finaliser l'acte avant le 31 décembre 2024. Ce délai a été repoussé au 28 février 2025 par la loi 5167/2024. Cette fenêtre est aujourd'hui fermée : toute nouvelle acquisition relève des seuils actuels. Les droits acquis peuvent en revanche jouer lors du renouvellement d'un permis obtenu sous l'ancien régime.

Les autres voies d'investissement (en bref)

L'immobilier reste la voie la plus utilisée, mais la loi prévoit d'autres placements. Les montants cités par les cabinets grecs varient selon les sources ; les plus fréquents sont :

• un dépôt à terme d'au moins 500 000 € dans une banque grecque, renouvelable ;
• des obligations d'État grecques pour au moins 500 000 € ;
• des parts de certains fonds d'investissement à partir d'environ 350 000 € ;
• depuis la loi 5162/2024, un investissement d'environ 250 000 € dans des start-up inscrites sur la plateforme Elevate Greece.

Ces voies financières ont chacune leurs conditions de durée et d'éligibilité : elles doivent être validées au cas par cas. Pour une vue d'ensemble des permis de séjour en Europe, voir notre page visa de résidence par l'investissement.

Famille, durée et renouvellement

Le permis couvre le conjoint ou partenaire enregistré, les enfants célibataires de moins de 21 ans et les ascendants des deux époux. Il est valable cinq ans et renouvelable tant que l'investissement est conservé. Aucune durée minimale de séjour en Grèce n'est exigée, et le titre permet de circuler dans l'espace Schengen. Il n'ouvre pas automatiquement droit à la nationalité : celle-ci suppose une résidence effective et d'autres conditions.

Les coûts à prévoir

Au-delà du prix du bien, il faut budgéter, à titre indicatif :

• droits de mutation : 3,09 % de la valeur (3 % plus une surtaxe municipale) pour un bien ancien ;
• notaire et inscription au cadastre : généralement 1 % à 1,5 % au total ;
• avocat : souvent autour de 1 % du prix, selon la complexité ;
• frais de dossier : environ 2 000 € pour le demandeur principal et 150 € par membre de la famille, plus le coût de la carte de séjour ;
• assurance santé couvrant chaque bénéficiaire.

À cela s'ajoutent nos honoraires de recherche et de négociation, à partir de 2 % TTC du prix d'acquisition avec un forfait minimum sur devis.

Calendrier type d'un dossier

Voici un déroulé type, présenté à titre indicatif et sans délai garanti :

1. Cadrage (1 à 2 semaines) : budget, zone, palier applicable, montage familial.
2. Préparatifs : numéro fiscal grec (AFM), compte bancaire en Grèce, procuration à un avocat.
3. Recherche et sélection du bien, vérification de la surface et de la zone.
4. Audit juridique et technique : titre de propriété, cadastre, conformité urbanistique, certificat énergétique.
5. Signature de l'acte devant notaire et paiement intégral par virement.
6. Inscription au registre foncier ou au cadastre.
7. Dépôt de la demande auprès du ministère des Migrations, relevé biométrique, remise d'une attestation de dépôt.
8. Délivrance du permis, qui demande souvent plusieurs mois selon la charge des services.

Notre rôle de chasseur se concentre sur les étapes 3 à 6, en lien avec votre avocat. Pour le détail du programme, consultez notre page golden visa Grèce. Si vous envisagez plutôt un actif hôtelier, lisez notre article pour investir dans un hôtel en Grèce.

Ce qu'il faut retenir

Le seuil dépend d'abord de la carte : Athènes, Thessalonique et les grandes îles imposent 800 000 €, le reste du pays 400 000 €. La surface de 120 m², le bien unique et l'interdiction de la location saisonnière réduisent l'offre éligible, surtout à Athènes. Pour en discuter, prenez contact avec notre équipe.