Investir dans un hôtel en Grèce : rendements, structure et subventions

Investir dans un hôtel en Grèce consiste à acheter à la fois des murs et une activité, dans un pays qui a battu en 2025 son record de fréquentation touristique. L'opportunité est réelle, mais la rentabilité dépend surtout de l'emplacement, de la saisonnalité, du mode d'exploitation et de la qualité de l'audit avant achat. Ce guide reprend les chiffres publiés par la Banque de Grèce, l'INSETE et les principaux observatoires, puis détaille les choix de structure, les licences et les aides disponibles.

Le marché en 2025-2026 : des chiffres record

Selon les données provisoires de la Banque de Grèce, le pays a accueilli environ 38 millions de visiteurs internationaux en 2025 (+5,6 % sur un an), pour des recettes touristiques d'environ 23,6 milliards d'euros (+9,4 %). L'INSETE, institut de la confédération grecque du tourisme, donne des ordres de grandeur identiques, hors croisières.

Côté hôtellerie :

• l'ITEP (institut de recherche de la chambre hôtelière) estime que les investissements des hôtels ont atteint environ 1,5 milliard d'euros en 2025, contre 1 milliard en 2024, pour un chiffre d'affaires du secteur proche de 12,5 milliards ;
• le rapport européen de HVS sur les transactions hôtelières chiffre le volume grec à environ 1,1 milliard d'euros en 2025, ce qui place la Grèce parmi les cinq premiers marchés européens, porté par quelques opérations majeures comme la cession du solde de l'Astir Palace à Vouliagmeni ;
• selon le guide Chambers 2026 consacré à la Grèce, environ 40 % des nouveaux projets hôteliers impliquent un grand opérateur international.

L'objectif affiché par le gouvernement est d'atteindre 50 millions de visiteurs et 27 milliards d'euros de recettes à l'horizon 2030. Ces chiffres n'éliminent pas les risques : forte dépendance à l'été, coûts de l'énergie et de la main-d'œuvre, pression sur certaines îles déjà saturées.

Investir dans un hôtel en Grèce : quel type d'actif ?

Les actifs se répartissent en quelques grandes familles, chacune avec son profil de risque :

Pour un investisseur privé, le boutique-hôtel de 15 à 40 chambres reste le format le plus recherché : ticket accessible, possibilité d'exploitation familiale ou de mise en gestion, et liquidité correcte à la revente. Nous présentons les biens que nous suivons sur notre page acheter un hôtel en Grèce.

Quels rendements attendre ?

Les transactions hôtelières grecques ne publient presque jamais leur taux de rendement. Les fourchettes ci-dessous circulent dans les analyses de marché et doivent être lues comme des ordres de grandeur indicatifs, non comme des promesses :

• hôtel urbain haut de gamme à Athènes : environ 6 % à 7,5 % de rendement net à l'acquisition ;
• resort ou boutique-hôtel stabilisé sur une île prisée : environ 5 % à 7 %, la valeur foncière tirant le rendement vers le bas ;
• hôtel 4 étoiles balnéaire hors hauts lieux : souvent 7 % à 10 %, en contrepartie d'un risque d'exploitation plus élevé.

Le rendement réel dépend du taux d'occupation, du prix moyen par chambre, de la longueur de saison, des charges de personnel et du budget de rénovation. Un hôtel n'est pas un placement locatif : c'est une entreprise, et les comptes d'exploitation des trois dernières années comptent autant que l'emplacement.

Structure juridique : IKE, AE et mode d'exploitation

La plupart des hôtels sont détenus via une société grecque :

• IKE (société privée de capitaux, proche de la SAS) : capital minimum symbolique, création rapide au registre GEMI, adaptée aux petits établissements ;
• AE (société anonyme) : capital minimum généralement cité de 25 000 €, plus lourde mais privilégiée pour les actifs importants et les financements bancaires.

L'impôt sur les sociétés est de 22 %, et l'hébergement hôtelier relève d'un taux de TVA réduit de 13 %. Deux modes d'acquisition coexistent :

• achat des actifs (murs et fonds de commerce) : acte notarié, droits de mutation de 3,09 % pour un hôtel en exploitation, inscription au cadastre ;
• rachat des titres de la société propriétaire : en général pas de droits de mutation, mais reprise de tout le passif, d'où un audit approfondi.

Reste le choix d'exploitation : gestion en propre, contrat de gestion avec un opérateur (souvent 5 à 20 ans), bail à un exploitant (10 à 20 ans) ou franchise d'enseigne, avec des redevances couramment de 4 % à 8 % du chiffre d'affaires selon le guide Chambers 2026.

Licences et classement

En Grèce, l'ouverture d'un hôtel suppose une notification de fonctionnement déposée en ligne auprès du ministère du Tourisme (héritier de l'ancien GNTO/EOT), après vérification de la conformité urbanistique et des permis de construire. Le classement en étoiles, attribué par la chambre hôtelière de Grèce (Xenodocheiako Epimelitirio Ellados), conclut le processus. Lors d'un rachat, il faut vérifier que la catégorie, le nombre de lits et les surfaces exploitées correspondent exactement aux autorisations, faute de quoi l'exploitation peut être suspendue.

Financement et aides publiques

Les banques grecques financent les hôtels, en général avec un apport significatif et des garanties sur les murs, le mobilier et les baux. D'autres sources existent : prêts obligataires, dette mezzanine, fonds de private equity et prêts issus de la Facilité pour la reprise et la résilience (RRF) de l'Union européenne.

Deux dispositifs publics sont à connaître :

• la loi de développement 4887/2022, réformée en 2025, qui soutient la création, l'extension et la modernisation d'hôtels par des exonérations fiscales, des subventions et des aides au crédit-bail ; l'intensité de l'aide varie selon la région, la taille de l'entreprise et l'appel à projets, avec des taux pouvant être élevés dans certaines zones moins développées ;
• la loi sur les investissements stratégiques (4864/2021), réservée aux grands projets, généralement au-delà de 20 millions d'euros : procédure accélérée, stabilité fiscale, aides éventuelles.

Les appels à projets s'ouvrent par cycles et le dossier doit en principe être déposé avant le démarrage des travaux. Faites valider l'éligibilité par un conseil spécialisé.

L'audit avant achat

Un audit hôtelier sérieux couvre au minimum :

1. Juridique : titre de propriété, cadastre, servitudes, zone côtière, éventuelles contraintes archéologiques ou forestières.
2. Urbanisme : conformité des surfaces bâties, régularisations passées, droits à construire restants.
3. Exploitation : comptes sur trois à cinq ans, taux d'occupation, prix moyen, canaux de distribution, contrats de personnel (le repreneur répond des dettes sociales antérieures).
4. Technique : état du bâti, piscines, réseaux, performance énergétique, budget de remise à niveau.
5. Réglementaire : licences, classement, normes incendie et accessibilité, contrôle des investissements étrangers dans les zones frontalières.

Préparer la sortie dès l'achat

La revente d'un hôtel se prépare en amont : une enseigne reconnue, des comptes propres, un bâti entretenu et une licence sans réserve facilitent la cession à un investisseur institutionnel ou à un opérateur. La cession de la société plutôt que des murs peut être fiscalement intéressante, mais l'acheteur exigera les mêmes garanties d'audit. Si votre projet comporte aussi un volet résidence, consultez notre article sur le golden visa Grèce 2026 et ses seuils pour les règles propres à la résidence.

Pour approfondir notre approche, voir notre page dédiée à l'investissement hôtelier en Grèce. Si une villa vous intéresse davantage qu'un hôtel, lisez notre guide pour acheter une villa à Mykonos, et comparez avec les autres marchés de notre page investissement immobilier de prestige en Europe. Pour étudier un dossier, contactez notre équipe.